Il y a toutefois des exceptions à cette règle, et la reprise du logement en est une.

Le locateur, propriétaire d’un immeuble, peut reprendre un de ses logements.

Un copropriétaire d’un immeuble en indivision¹ peut également reprendre un logement, mais à la condition qu’il n’y ait qu’un seul autre copropriétaire, et que cet autre copropriétaire soit son conjoint².

En cas de vente de l’immeuble, c’est au nouveau propriétaire que reviendra la tâche d’entreprendre les démarches en vue d’obtenir la reprise, une fois la vente de l’immeuble complétée et non simplement une promesse d’achat signée.

• Pour s’y loger lui-même ;
• Pour y loger son père, sa mère, son fils ou sa fille ;
• Pour y loger tout autre parent ou allié³ , dont il est le principal soutien (matériel ou moral).
• Pour y loger un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile⁴.

Le propriétaire doit faire parvenir à son locataire un avis écrit, l’informant de son intention de reprendre le logement. Les renseignements suivants doivent être inscrits :

• la date prévue pour la reprise (qui correspond généralement à la fin du bail) ;
• le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement;
• son degré de parenté ou son lien avec cette personne (fils, mère, etc).

Lorsqu’il reçoit l’avis de reprise, le locataire a un mois pour y répondre. Il peut accepter ou refuser de quitter son logement.

Il est préférable de communiquer la réponse à cet avis par écrit.

En matière de reprise, le locataire qui ne répond pas à l’avis donné par le propriétaire dans le délai d’un mois est réputé avoir refusé de quitter le logement et le propriétaire doit alors lui-même demander au tribunal l’autorisation de reprendre le logement. À défaut, le locataire pourra demeurer dans le logement.

• Si le locataire a manifesté son refus par une réponse écrite, la demande du propriétaire doit être déposée à la Régie du logement dans le mois de la réception de la réponse de refus.
• Si le locataire n'a pas répondu, la demande doit alors être déposée dans le mois suivant la fin du délai de réponse du locataire.

Devant le tribunal, le propriétaire a le fardeau de prouver qu'il entend réellement reprendre le logement pour la raison mentionnée dans son avis, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Si le propriétaire ne reprend pas le logement pour s’y loger lui-même, la personne que le propriétaire désire y loger doit, en général, venir témoigner à l'audience.

S’il autorise la reprise du logement, le tribunal peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris le paiement d'une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Si le locataire en fait la demande, le tribunal peut aussi permettre la reprise à une date postérieure.

Si le tribunal refuse la demande de reprise du logement du propriétaire, celui-ci a un mois à compter de la décision finale pour demander la fixation du loyer.

…un autre logement du propriétaire se libère?

Il peut arriver qu'après un avis de reprise, un autre logement du propriétaire devienne vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise.

Si ce logement est du même genre, de loyer équivalent et qu'il se trouve dans les environs de celui demandé par le propriétaire, celui-ci devra l'occuper plutôt que de poursuivre sa démarche, sauf entente avec le locataire.

…le propriétaire ne désire plus reprendre le logement?

Si le logement n'est pas repris à la date prévue pour la reprise, et si le locataire continue de l'occuper avec l'accord du propriétaire, le bail est reconduit automatiquement. Le propriétaire a alors un mois de la date pour laquelle la reprise était demandée pour demander à la Régie de fixer le loyer.

…le propriétaire veut relouer le logement après l'avoir repris ?

Si le propriétaire désire relouer le logement ou l'utiliser à une autre fin que celle qui a mené à la reprise, peu importe après combien de mois ou d'années, il doit en demander l’autorisation au tribunal qui, s’il autorise cette relocation, fixera le nouveau loyer.

…la reprise semble avoir été faite de mauvaise foi ?

Après son départ, le locataire constate que le logement n'est pas utilisé conformément à ce qui avait été demandé par le propriétaire et il est en mesure de prouver que la démarche de ce dernier a été empreinte de mauvaise foi : dans ce cas, le locataire peut lui réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice matériel et moral qu'il subit, ainsi que des dommages punitifs.

Le propriétaire qui a l'intention de convertir son immeuble en copropriété divise, communément appelé « condominium », afin de vendre subséquemment les logements à des tiers, doit, avant d'entreprendre toute démarche, donner à chacun des locataires visés un avis d’intention de convertir l’immeuble.

Dès que cet avis d'intention est donné, ni le propriétaire actuel, ni un acquéreur subséquent de ce logement après sa conversion en copropriété ne pourront le reprendre, sauf en de rares exceptions. Ainsi, tout locataire ou cessionnaire en place au moment de l'envoi de l'avis d'intention, ou tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision de la Régie du logement autorisant la conversion, a le droit de demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu'il le désire, s'il respecte les conditions de son bail.

Un immeuble est dit en «copropriété indivise» lorsqu'il appartient à deux personnes ou plus qui sont chacune copropriétaires d'une part indivise (non définie) de tout l'immeuble.

Par exemple, Claire, Saïda et Carol-Ann sont chacune propriétaires de 1/3 indivis de l'immeuble, mais elles ne possèdent aucun appartement en particulier. Comme il a été mentionné au début de ce dépliant, un tel copropriétaire ne peut reprendre un logement, sauf s'il n’est copropriétaire qu’avec une seule autre personne qui est son conjoint ⁶ ou s'il détient des droits acquis (voir la rubrique suivante).

FI-120 (05-12)

1. Dans les autres cas, la reprise du logement par des copropriétaires indivis est impossible, sauf deux exceptions mentionnées à la fin de ce dépliant, à la rubrique : L'immeuble détenu par des copropriétaires indivis.
2. Sont des conjoints, les personnes liées par un mariage ou une union civile. Les copropriétaires qui sont conjoints de fait ont aussi le droit de reprendre un logement.
3. Un allié est une personne qui est parente avec le conjoint ( par mariage ou union civile) du propriétaire, par exemple sa belle-mère, sa belle-sœur, son gendre.
4. Ici, les ex-conjoints de fait ne sont pas admissibles.
5. Le propriétaire doit utiliser un moyen qui lui permettra éventuellement de prouver au Tribunal la date à laquelle il a été transmis et la réception par le locataire. Ces moyens sont notamment par huissier, par courrier recommandé ou de main à main avec un témoin.
6. Sont des conjoints les personnes liées par un mariage ou une union civile. Sont assimilés à des conjoints les conjoints de fait.